Maximiliano N. disfrutó casi cuatro meses su nuevo y elegante departamento. A pesar de su juventud compren-día plenamente el privilegio de vivir ahora a pocos metros de la universidad donde estudiaba...

Luego llegó el invierno y la mudanza de los vecinos. El invierno le hizo saber que la cale-facción no funcionaba correctamente y que la incorrección le levantaba sus pi-sos de parquet. La mudanza de los nuevos vecinos le hizo conocer la fragilidad y falta de absorción de ruidos de las paredes que separaban su vivienda de la lindera. Mientras tanto, en un edificio cerca-no, se lograba aprobar en una reunión de consorcio, el cambio completo del piso del palier de entrada. No había sido fácil llegar a un acuer-do sobre el material a utilizar, elegir al arquitecto a cargo de la obra y mucho menos, financiar el importe y la pacien-cia necesaria para tamaño emprendi-miento.

Sin embargo, se logró... Setenta días después del estreno, el nuevo piso mostraba un desgaste inusual y mientras peritos de parte retiraban mues-tras para ser examinadas en laboratorio, se efectuaba una nueva reunión de con-sorcio, ahora invitando a abogados espe-cializados en Arquitectura Legal.

Los argentinos comparten su vida con vicios aparentes y ocultos, que en forma permanente los obligan a pagar importantes sumas de dinero para su reparación, quedando siempre la duda de quién o quiénes han sido los culpa-bles de su aparición y cuál es el medio más idóneo para reclamarlos. Veamos que entiende la ley por vicios aparentes y ocultos.

El vicio se traduce en un error, que puede ser intelectual cuando se pre-senta en el proyecto de una obra o material, cuando se expresa a través de un defecto constructivo o de la errónea utilización de un material.

El Código Civil establece que “reci- bida la obra, el empresario quedará libre por los vicios aparentes, pero este principio no rige cuando la diferencia no pueda ser advertida al momento de la entrega o los vicios eran ocultos”. Los vicios ocultos que, etimológica-mente significan vicios escondidos o disimulados, tienen un plazo legal de 60 días a partir de su descubrimiento, para ser denunciados.

Generalmente se realizan pruebas periciales anticipadas para detectarlos, porque es muy dificultosa y debe ser confiada a especialistas la técnica para su descubrimiento. Quién responde por los vicios ocultos En principio, quien los ha generado, por lo que pueden provenir de vicios en los planos, en la dirección de obra o en la construcción.

Esta responsabilidad puede también transferirse al vendedor del inmueble, siempre que la cuestión se encuentre dentro de los parámetros que rigen a los vicios en la compraventa, que se llaman “vicios redhibitorios”.

La ley es muy cuidadosa en los vicios provenientes de los materiales de construcción, llegando incluso a sancionar penalmente al empresario constructor de una obra cualquiera o al vendedor que cometiere en la ejecución de la obra o en la entrega de materiales, un acto fraudulento capaz de poner en peligro la seguridad de las personas o de los bienes. Para que se aplique este delito, la acción debe consistir en una defraudación en las sustancias, calidad o cantidad de los materiales utilizados en la ejecución de una obra o vendidos para su construcción. Si el caso no encuadra en un tipo penal, quedará aún por analizar la responsabilidad civil por daños y perjuicios e incluso la responsabilidad administrativa que protegen nuestras leyes de lealtad comercial.

La actitud de los tribunales

En la mayoría de los casos, los reclamos bien fundados sobre vicios ocultos son solucionados en la etapa de mediación previa. Cuando un vendedor, fabricante, empresa constructora o profesional comprende desde el primer momento cuáles son las pruebas y los argu-mentos de que dispone el damnificado, intenta evitar el litigio.

En los casos que llegan a la Justicia también existen buenas probabilidades, por cuanto nuestros jueces están de-fendiendo correctamente a los damni-ficados, basando sus sentencias en la buena fe que debe presidir los contratos y en las garantías que deben acom-pañar toda venta, colocación y utilización de materiales destinados a usos constructivos o de diseño. No hay que olvidarse que nuestros magistrados también son consumidores y también viven con vicios ocultos.

(*) Especialista en Arquitectura e Ingeniería Legal