El Constructor

Inversiones desde pozo: oportunidades y desafíos

Inversiones al pozo

Construcción

Si tomamos como ejemplo una unidad funcional promedio, que en agosto de 2019, a un dólar a $44, costaba $ 5.106.486 (U$S 116.056), hoy nos encontramos con que esa misma propiedad, a un dólar actual, tiene un valor de alrededor de  $6.459.232 (U$S 105.889). Es decir que el incremento en pesos fue de solo un 26,49%, mientras que en dólar hubo una baja del 8,76%. Con este panorama, ¿cuáles son las estrategias que ponen en juego las desarrolladoras y las constructoras para costear sus proyectos y mantener su rentabilidad?

Nestor Kreimer, Presidente de Kuantika, empresa especializada en fideicomisos inmobiliarios, explica que “en este contexto  y sin tener claro el post pandemia, los pequeños inversores deberán ser muy prudentes para decidir una inversión en algún fideicomiso de construcción.  La velocidad con la que se instaló la crisis económica en general, y en lo particular en esta industria, deja una mirada aún difusa”. Además, detalla el especialista, lo que hay que tener en claro es si los desarrolladores estarán en condiciones de terminar sus obras en tiempo y forma, más allá de los desvíos aceptables dada la circunstancia;“los que tengan asegurado el fondeo necesario, sin tanta dependencia de la preventa durante la obra, podrán lograrlo; pero además hay que considerar las contingencias de los fideicomiso al costo; ya que no sólo aumentarán las cuotas,  sino que podrá haber ‘sorpresas’ que le agreguen cuotas no previstas”, detalla Kreminer.

“Con la última devaluación el valor del m2 en dólares quedó muy bajo, por eso animamos a los ahorristas a dolarizar sus ahorros a través de la inversión en fideicomisos, ya que cuando le entreguen su departamento lo podrán poner a la venta en dólares”, explica Walter Kobak, Presidente de Grupo Surwal, una de las más grandes desarrolladora e inmobiliaria de la Ciudad de Puerto Madryn, que ofrece la modalidad de venta a precio cerrado, con cuotas que se actualizan con el índice CAC. “Nuestra estrategia siempre fue invertir inmediatamente todos nuestros ingresos comprando activos; materiales a corralones de confianza, donde sabemos que podemos acopiar sin riesgos, o bien alguna propiedad como oportunidad, que sea fácil de vender más adelante”, comenta Kobak  y agrega que tampoco es una tarea fácil acopiar materiales porque muchos proveedores prefieren no vender especulando con un futuro aumento. “Pero justamente ahí entra en juego la relación con ellos, porque el riesgo lo debemos asumir todos juntos”, remarca.

En este contexto las empresas desarrolladoras y constructoras están expectantes, sabiendo que la tendencia a la baja es un fenómeno de todo el país.  “También es cierto que cualquier rebote del nivel de actividad tendrá su inmediata repercusión en las ventas de inmuebles, principalmente si estos son en el pozo. Todo esto subordinado a tener en claro quiénes quedan menos dañados por la crisis económica derivada de la pandemia”, anticipa Kreimer.

Miguel Mattera, socio de BKC desarrollos, empresa especializadas en desarrollos desde pozo en los principales barrios de la Capital Federal explica: “Estuvimos trabajando con proyectos financiados al costo pero ahora estamos con fideicomisos ordinarios. Es decir, ya no buscamos un socio, sino que vendemos los boletos a terceros”. Mattera detalla que no es lo mismo un inversor que alguien que busca su primera vivienda, por eso, “lo que todo pequeño inversor debe analizar no es la estructura legal del fideicomiso, que es siempre igual, sino la financiera. La estructura legal es el envase pero la parte financiera puede darse de diferentes formas”.

BKC actualmente está comenzando un nuevo proyecto desde pozo en el barrio de Barracas y finalizando una obra en Belgrano. También proyectan arrancar una nueva en Coghlan para fin de año. La incertidumbre es grande, pero la lógica indica que hay una ventaja competitiva para quienes puedan mantener los márgenes de los inversores. “Además, la gente no tiene actualmente muchas otras alternativas de inversión”, comenta Mattera y explica que otra posibilidad que se abre son las negociaciones con los constructores: “no todos los desarrolladores van a quedar bien parados luego de esta crisis, entonces los que  lo logren, van a hacer valer su capital para negociar con los proveedores de la construcción. El corralón va a tener menos clientes, muchas obras van a quedar desfinanciadas (las que dependían de preventas) y si el desarrollador con capital propi es el que podrá negociar, es un jugador fuerte”.

Particularmente en el caso de las obras en marcha, Mattera comenta que al reestructurar los valores, los costos bajaron un 20% en el último semestre y van a seguir bajando en términos de dólar. Los especialistas coinciden en que pasará mucho tiempo hasta que los valores “se reacomoden” y vuelvan a subir, como pasa en otras escalas con los salarios, por ejemplo. “La plusvalía que gana el inversor está dada básicamente por la mano de obra; porque incluso en cuanto a los materiales hay muchos que están muy dolarizados, por ser importados”, ejemplifica Mattera.

En otro extremo del país, Javier Núñez, socio de Summit Desarrollos, empresa misionera con proyectos de alta gama en la zona, comenta que “nosotros seguimos activos y estamos vendiendo. Venimos trabajando con actualización CAC y como somos un mercado pesificado, lo que sucedió es que bajaron abruptamente las propiedades, porque se incrementó el valor en pesos pero de ninguna manera alcanza a la suba en dólares”. Concretamente, explica Núñez, su empresa realizó una baja del 30% de los valores en dólares. El precio se incrementó solo en un 10%; “Lo que vemos es que se reduce drásticamente el poder adquisitivo y los inversores quieren aprovechar eso”, explica y agrega “El mercado parado es el mercado nuevo y terminado, pero el de la construcción se está reactivando con fuerza. El problema lo tiene el que quiere revender ahora, no va a poder”.

Posadas es hoy una ciudad que viene creciendo mucho en los últimos 15 años con obras relacionadas a la represa de Yacyretá, que generó un margen de costas muy extenso donde se están construyendo productos de jerarquía. Ubicación, posibilidades de crecimiento y rendimiento de la propiedad hacen que la zona tenga altas chances de seguir creciendo. Sin embargo, aunque las propiedades son un refugio del valor en dólares, también ellas tienen sus límites, “los valores no suben hasta el infinito y actualmente el inversor propiamente dicho tiene un miedo especulativo, porque quiere ver hasta cuánto más va a subir el dólar. Nosotros consideramos que es momento ideal para comprar”, remarca Núñez.

El contexto enfrenta especialmente a las desarrolladoras con un gran desafío, y las que más respaldo financiero tiene, están en condiciones de entablar mejores negociaciones y generar más oportunidades. En nuestro país las condiciones frente al dólar no son novedad y eso exige estar siempre preparado: “trabajamos desde hace 12 años con un promedio del 40% de inflación anual, estamos preparados para este escenario con depósitos propios y una logística entablada muy bien con nuestros proveedores. Seguiremos apostando al tipo de producto, para poder construir espacios más amplios, verdes, aterrazados, que son nuestro valor principal y queremos extenderlo”, explica el especialista misionero aunque señala que “lo que resignamos es rentabilidad y especulamos con un esfuerzo financiero terrible para extender financiación a todo lo que se pueda”.

El contexto ofrece oportunidades pero también desafíos. Y el especialista Kreimer lo ejemplifica de esta forma: “es momento de parar la pelota y evaluar la capacidad financiera para solventar lo que les resta de obra.  Si se quiere acotar la capacidad del daño financiero, tanto en la propia empresa desarrolladora como en la constructora, lo ideal es salir de inmediato a la búsqueda de una fuente alternativa de fondeo para no parar la obra. Si el actual emprendimiento no termina generando utilidades, por lo menos ganaremos en prestigio y confiabilidad de honrar los compromisos a pesar de la crisis circundante.  Y esta industria siempre da revancha”.

 

MARIANA BRIZI